Compraste una segunda vivienda. ¿Cómo afecta en tus impuestos?
¿Tienes una segunda vivienda o piensas comprar una a modo de inversión? Si es así, descubrirás que la manera en que usas tu propiedad afectará la información que incluyes en tus impuestos y qué tipo de deducciones impositivas por una segunda vivienda están disponibles.
Una casa que solo se use como residencia vacacional requerirá diferentes declaraciones de impuestos que una casa que se utiliza principalmente como inmueble de alquiler, por ejemplo. Si tienes la intención de usar tu casa a título personal y como inmueble de alquiler, querrás estar preparado para dar cuenta de cuánto tiempo se asigna a cada tipo de uso.
Deducciones de intereses hipotecarios de segundas viviendas
¿Puedes descontar los intereses hipotecarios para una segunda vivienda? Si compraste tu segunda vivienda antes del 15 de diciembre de 2017, se usa principalmente para uso personal y no es un inmueble de alquiler ni una propiedad comercial, entonces la respuesta es sí; puedes descontar los intereses hipotecarios de la segunda vivienda tal como lo harías con tu primera vivienda. Hasta el 100 % de los intereses pagados por hasta $750,000 de deuda se pueden desgravar de tus impuestos.
Cuando tu segunda vivienda se pone en alquiler
Los impuestos inmobiliarios locales y estatales pagados por una segunda vivienda o casa de vacaciones, por lo general, también son deducibles para uso personal. Sin embargo, si estás por comprar una segunda vivienda para ponerla en alquiler y generar más ingresos, la declaración de impuestos puede volverse un poco más complicada.
Si alquilas tu segunda casa por 14 días o menos durante todo el año, el Servicio de Impuestos Internos te permite mantener los ingresos libres de impuestos. Pero si alquilas esa casa durante más de 14 días con el precio justo de mercado, entonces debes declarar todo el ingreso en tus impuestos. Los gastos relacionados con los alquileres, como la depreciación, el mantenimiento y hasta un administrador de propiedades, pueden detallarse y descontarse.
Cuando tu casa es un inmueble de alquiler y residencia personal
Si usas tu casa como residencia personal y como propiedad de alquiler, tendrás que dividir los costos entre los periodos en que la usas como residencia personal o comercial al declarar tus impuestos. Por ejemplo, si tu familia utiliza la casa durante más del 10 % de los días que es alquilada, entonces se considera residencia personal y los costos de alquiler no pueden descontarse de tus impuestos.
Por ejemplo, si alquilaste la casa durante 30 días y también la usaste tú durante 10 días, entonces la casa se usó durante 40 días. Diez de los 40 días, o el 25 %, cuentan como uso personal. No tienes que declarar el ingreso en concepto de alquiler siempre que la casa no se haya alquilado por más de 14 días. La casa todavía se considera residencia personal.
Vale la pena invertir en el mantenimiento de la segunda vivienda. Si tu familia usa la casa durante 14 días o menos, o el 10 % de la cantidad de días en que está alquilada, la propiedad se considera inmueble de alquiler. Sin embargo, el tiempo que se pasa en la propiedad para hacer arreglos y mantenimiento no cuenta como uso personal.
Cuando estás listo para vender
Cuando estés listo para vender tu casa de vacaciones, asegúrate de estar preparado para pagar un impuesto sobre las ganancias de capital si la casa aumentó de valor. El IRS cobra un impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendes un activo por más dinero del que pagaste por él.
Hace algunos años, las familias que convertían su segunda vivienda en la residencia principal eran elegibles para una exención de impuestos de la venta de la casa si vivieron en la segunda vivienda durante al menos dos años antes de la venta. Desde entonces, el Congreso hizo cambios significativos al código impositivo federal. Si compraste tu segunda vivienda antes de 2008, cuando el gobierno cambió los requisitos de deducción, es posible que seas elegible para una exclusión impositiva de hasta $500,000 de las ganancias de venta.
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