10 pasos para convertirte en arrendador

¿Te visualizas como arrendador, sentado cómodo y cobrando un alquiler cada mes con poco esfuerzo o trabajo intenso? Resulta que puede haber algunas cosas que deberías considerar antes de subirte al barco.

Convertirse en arrendador requiere no solo recursos financieros, sino también talento administrativo, meticulosidad y, a menudo, un aporte sano de mano de obra. Es posible que haya meses en los que las reparaciones de emergencia se comerán las posibles ganancias, lo que requiere del arrendador mucho más que solo cobrar el alquiler.

Por otra parte, el 37% de las familias estadounidenses vive en propiedades alquiladas, según el National Multifamily Housing Council.

Para prepararte para este recorrido, estos son 10 consejos útiles que te ayudarán a convertirte en un arrendador exitoso:

Evalúa tu temperamento

“El mayor problema y el más común que cometen los arrendadores es ser demasiado buenos”, comenta Kathy Hertzog, presidente de LandlordAssociation.org. “Tienes que mirar tu propiedad en alquiler como un negocio. Si alguien te dice que no puede pagar el alquiler hoy y quiere que aceptes un pago atrasado o parte del pago, estás sentando un precedente que dificultará las cosas si en algún momento tienes que expulsar a esa persona e iniciar acciones legales”.

No subestimes la rigurosidad

Antes de convertirte en arrendador, un error frecuente es suponer que ser arrendador será un trabajo fácil. No es así en la mayoría de los casos. Habrá reparaciones que requerirán atención inmediata, como un inodoro que rebalsa e inunda el piso de un apartamento en medio de la noche. Eso no es algo que tú puedes, ni quieres, posponer para la mañana siguiente.

No obstante, hay una manera de minimizar la interacción con los inquilinos. Contrata un administrador de propiedades, afirma Eric Wetherington, presidente electo de National Association of Residential Property Managers. “La inversión de contratar a un administrador profesional se recupera normalmente en un plazo de 18 meses desde el comienzo del contrato de arrendamiento, según nuestra experiencia”, agrega. Aunque existe un gasto adicional que debe incluirse en el costo total de tener una propiedad en alquiler, además del impacto en tu ganancia.

Conoce las leyes de alquileres

Una vez que tomas la decisión de convertirte en arrendador, familiarízate con las normas, las regulaciones y los códigos de edificación locales, estatales y federales relacionados con los alquileres. Por ejemplo, las leyes federales exigen “hacer adaptaciones razonables en normas, políticas, prácticas o servicios si es necesario para que el inquilino discapacitado pueda usar la vivienda”. Por ejemplo, si el inquilino llegara a ser ciego, se le permitiría tener un perro guía, a pesar de la cláusula que prohíbe la tenencia de mascotas en la propiedad en alquiler. “La mayoría de los estados cuentan con un departamento de viviendas”, dice Hertzog, “y a nivel local existe una oficina de administración en la municipalidad. Comienza aquí, afirma Hertzog. Llama y pide hablar con la persona del departamento que se ocupe de las normas y regulaciones relativas a las propiedades en alquiler.

Sr. y Sra. Reparaciones y Reformas

Con el conocimiento de las normas y regulaciones, un arrendador puede continuar con las reparaciones y las mejoras que necesita la propiedad en alquiler. Los aspectos más importantes a los que hay que prestar atención son aquellos que hacen que una propiedad sea habitable y segura.

“Uno de los errores más comunes es pensar que puedes reparar algo tú mismo cuando en realidad no deberías”, dice Hertzog. “Ese puede ser un error bastante costoso”. De hecho, sigue Wetherington, algunas regulaciones requieren de especialistas autorizados como electricistas que se ocupen de realizar trabajos en las propiedades en alquiler.

Cobertura para tu propiedad en alquiler, cobertura para ti

Si la propiedad se encuentra en un predio separado de la residencia personal del arrendador, se debe asesorar acerca de un seguro de arrendador. Si la propiedad en alquiler se encuentra en el mismo predio que la residencia personal del arrendador, entonces la conversación con el agente de seguros se centrará en las diversas opciones que tiene disponibles el arrendador. Asegúrate de saber exactamente qué cobertura se ajusta a tu situación.

Alquileres realistas

Además de analizar el mercado para ver las propiedades y los alquileres comparables, ten en cuenta si la propiedad está sujeta a una hipoteca o si ya ha sido cancelada. Si el mercado devengará más que lo suficiente para cubrir la hipoteca, un arrendador inteligente separaría un 20% del alquiler cada mes para afrontar futuros gastos de mantenimiento de la propiedad. A menudo, los arrendadores no logran tomar estas medidas de prevención y pueden quedar desprotegidos cuando surgen reparaciones inesperadas, explica Hertzog.

Encuentra el inquilino correcto

Los arrendadores pueden hacer más que solo publicar los anuncios típicos, incluidos Craigslist, anuncios en periódicos o letreros que digan “Se Alquila” colgados en la ventana de la propiedad en alquiler. Un arrendador en una ciudad universitaria quizás quiera dar a conocer sus anuncios a través de una oficina de la vivienda de la universidad local para atraer a los estudiantes y personal docente de la universidad. Las instalaciones médicas a menudo cuentan con una oficina que busca viviendas para el personal del hospital y quizás valga la pena contactarlos y hacerles saber que tienes una propiedad para alquilar.

Conoce a tu inquilino

Un arrendador siempre debería realizar una verificación de antecedentes penales y de crédito. La verificación de antecedentes penales debería incluir llamadas a los arrendadores anteriores (ten en cuenta que el arrendador actual podría proveer referencias brillantes solo para hacer que un inquilino difícil se mude).

Además, en el mejor de los casos quieres tener un inquilino cuyos ingresos no tendrán que estirarse todos los meses para pagar el alquiler. El alquiler solo debería representar un tercio del ingreso mensual del inquilino. Recuerda que las leyes federales exigen que a los posibles inquilinos, a quienes se les niega una vivienda basándose únicamente en su informe crediticio, se les envíe una carta en la que se le notifique que se solicitud fue rechazada por ese motivo.

Elabora un borrador del contrato de arrendamiento

Hay una serie de servicios en línea que te ayudan a crear un contrato de arrendamiento personalizado en función del estado en donde se encuentra la propiedad en alquiler, como DIY Landlord Forms y ezLandlordForms. “Las cláusulas importantes para incluir en un contrato de arrendamiento son declaraciones claras sobre quién es responsable de diversas tareas, como el mantenimiento del jardín o la reparación de los electrodomésticos”, comenta Hertzog. Estos formularios con frecuencia tienen una cláusula que puede incluirse, en la que se establece que los inquilinos tienen la obligación de adquirir un seguro de inquilinos, lo que es una jugada inteligente ya que tu seguro de propietarios de vivienda o de arrendadores no cubrirá las pertenencias del inquilino.

Lleva registros

“Es fundamental hacer una inspección cuando llega el inquilino; lo ideal es tomar fotos del estado de la propiedad en alquiler, y también cuando se va”, aclara Hertzog. Es la única manera en que sabrás si el inquilino ha dañado cosas del apartamento que pueden recuperarse usando el depósito de seguridad.

Una vez que des el siguiente paso para convertirte en arrendador, tómate un momento para informarte más sobre la cobertura de seguro que necesitarás para la propiedad que planeas alquilar.