Tres herramientas para calcular el valor de tu casa

¿Alguna vez te preguntaste cuál es el valor de tu vivienda o cómo averiguar sobre el valor de tu vivienda? Ya sea que estés buscando activamente vender o simplemente te interese saber cuánto vale tu casa, las fluctuaciones en el mercado inmobiliario en los últimos años seguramente han afectado su precio de cierre. Siempre puedes suponer cuál es el valor de tu vivienda, pero si quieres saber a ciencia cierta, ya sea porque estás considerando venderla o porque necesitas actualizar la póliza de seguro de propiedad, aquí te presentamos tres herramientas excelentes para calcular el precio de tu vivienda:

1. Servicios de listado múltiple

Los grupos locales de bienes raíces cuentan con bases de datos de precios de venta de viviendas y otros detalles. A estas bases de datos se las conoce como servicios de listado múltiple (MLS, por sus siglas en inglés). La lista de ventas similares que un agente te muestra en su “estimación de mercado libre” proviene de los MLS. ¿Viste todos esos listados de casas que encuentras en Zillow, Trulia y Realtor.com? Todos se basan en los datos de los MLS.

Puedes acceder a la información de los MLS sobre ventas concretadas sin pedirle a un agente que invierta tiempo y esfuerzo preparando una estimación para ti. 

Ventajas: Como vendedor, te beneficias mucho cuando un agente inmobiliario publica tu casa en los servicios de listado múltiple (MLS). En primer lugar, aumentarás la visibilidad general de la publicación de tu casa porque los servicios de listado múltiple generalmente comparten algunos datos con sitios públicos de terceros. Además, dado que los MLS solo están disponibles para agencias autorizadas, las consultas y ofertas hechas a través de la plataforma provendrán de compradores altamente calificados. 

Este es un gran ahorro de tiempo y energía, tanto en términos de responder llamadas telefónicas como de mostrar la vivienda. Mostrar tu casa es algo estresante; debes limpiar, organizar todo y luego salir mientras los posibles compradores se toman su tiempo para analizar cada detalle de tu casa.

Un grupo de candidatos iniciales aprobados por los MLS puede significar menos visitas para ti y ofertas más serias de compradores listos para hacer una oferta.¹

Desventajas: No hay muchas desventajas al publicar tu casa en los MLS. Los MLS son muy eficientes porque proporcionan a muchos información precisa del mercado que realmente iguala las condiciones. Una desventaja puede ser que las grandes firmas se benefician del acceso a información privada.

Otro aspecto negativo, aunque menor, para algunos podría ser el costo de publicación en los MLS, ya que requiere pagarle a un agente para que coloque tu casa en la base de datos.¹

2. Agencia Federal de Finanzas de Viviendas (FHFA)

Otra excelente fuente de información sobre la tendencia de los precios de las viviendas está disponible mensualmente a través de la Agencia de Finanzas de Viviendas (FHFA, por sus siglas en inglés). Los datos ofrecidos se basan en hipotecas refinanciadas a través de Fannie Mae y Freddie Mac, que compran hipotecas de prestamistas para mantener el flujo de efectivo a través del sistema de préstamos hipotecarios.

Por ejemplo, el Índice de Precios de la Agencia Federal de Finanzas de Viviendas informó que los precios de las viviendas aumentaron un 17.7 % a nivel nacional desde el segundo trimestre de 2021 hasta el segundo trimestre de 2022.²

Puedes usar la calculadora de precios de viviendas para aplicar la tendencia de datos en tu vivienda.

Ventajas: Los datos de la FHFA muestran dónde se están calentado y enfriando los mercados, lo que te ofrece un contexto adicional para calcular mejor el valor de tu propiedad.

Desventajas: Los datos ilustran el valor teórico de las casas y pueden ser un punto de partida para ver cómo las tendencias locales pueden influir sobre el valor de tu vivienda. Pero es una suposición informada. Los datos tienden a quedarse atrás con respecto al mercado y no suelen reflejar las cambiantes condiciones locales.

3. Modelo de valoración automatizado

Con todos estos datos disponibles, algunas compañías crean modelos de valor automatizados (AVM). Cuando los utilices, busca la explicación de la metodología que implementan. Procura que la calculadora te permita agregar variables, como las mejoras que has hecho en tu casa.

Uno de los mejores AVM es ATTOM AVM. Desarrollado por la base de datos de propiedades y ventas de ATTOM en todo el país, este AVM ofrece valoraciones de propiedades en más de 84 millones de hogares estadounidenses, o sea que cubre el 98 % de los EE. UU.

ATTOM tiene varias maneras de calcular el AVM, incluidas las métricas del mercado derivadas de grupos de propiedades comparables en el mercado, modelos estadísticos y enfoques de combinación de valor. El error absoluto promedio de ATTOM es del 6 % al comparar sus estimaciones de propiedad con los precios de venta.²

Una cosa es que una vivienda aumente de valor junto con todas las otras casas de la cuadra. Otra cosa es que la vivienda aumente de valor porque los propietarios añadieron una habitación familiar. Los modelos “hedónicos” incluyen cambios como ese.

• A los consumidores realmente les gusta, ya que es una excelente manera de darles a los propietarios de viviendas una idea del valor de su propiedad sin tener que profundizar en el proceso inmobiliario. Ofrece información interesante y un lugar seguro para comenzar el proceso de venta de la casa.
• El AVM es una forma comprobada de atraer clientes potenciales más valiosos que son codiciados por agentes de bienes raíces y pueden ser más difíciles de capturar digitalmente.
• Un buen AVM podría ser una señal positiva para alguien que piensa en vender su casa y podría alentarlo a comunicarse con un agente para ver cuáles podrían ser los próximos pasos.

• Los AVM son solo estimaciones y no deben usarse en lugar de valoraciones de propiedades más detalladas, como inspecciones de viviendas o herramientas de análisis comparativo de mercado (CMA). Es un punto de partida para alentar a los visitantes en línea a llamar a un agente y no a un sustituto.
• La estimación promedio es de (+/-) $14,000 y algunas áreas del país son más precisas que otras, según la disponibilidad de registros públicos en esa área.
• Los AVM son automatizados y, por lo tanto, no consideran cosas como cambios intangibles en el vecindario o mejoras en el hogar que no se reflejan en los registros públicos.³

La fuente de valor de mercado más confiable siempre es una tasación de la vivienda. Un tasador es un profesional que viene a tu casa, la revisa, consulta los registros detallados del valor de las casas en tu área y calcula a mano el valor estimado. También debe señalarse que los prestamistas hipotecarios solo aceptan tasaciones como parte del proceso de aprobación de la hipoteca. Por lo general, la tasación de una vivienda unifamiliar oscila entre $300 y $450, pero esa cantidad puede variar según factores como el tamaño de la vivienda, el valor y el estado de la propiedad y el nivel de detalle en la tasación. Es probable que una casa más grande sea más costosa de tasar y las tasaciones en ciudades o áreas más grandes con costos de vida más altos tienden a oscilar entre $500 y $800 o más.⁴