Doble representación en bienes raíces: lo que necesitas saber
Los vendedores de casas suelen contratar agentes para que se ocupen de sus casas. Esos contratos especifican que los agentes representan los intereses del vendedor. En definitiva, el vendedor es quien paga la comisión, que tradicionalmente es el 6% del precio de venta.
Los compradores que vean casas con un agente podrían no saber que esta persona, en realidad, trabaja para el vendedor. A menos que el comprador tenga un contrato aparte con un agente para que cuide sus intereses, la lealtad del agente es con el vendedor. (Para obtener más información sobre agentes que representan a compradores, consulta la National Association of Exclusive Buyers Agents).
Definición de agente doble
La comisión tradicional del 6% que paga el vendedor suele dividirse entre el agente del vendedor y el agente del comprador.
Pero algunas veces, los agentes intentan cobrar toda la comisión a través de un acuerdo llamado “doble representación”. Esto significa que el agente representa tanto al comprador como al vendedor en la transacción. Esto puede crear posibles problemas.
Conflicto de intereses
¿Eso suena a conflicto de intereses? Para muchos integrantes de la industria, sí. La “doble representación” genera controversia incluso dentro de la National Association of Realtors porque una de las grandes ventajas de contratar un agente que te represente es contar con el asesoramiento de un agente experimentado. Pero con el ingreso masivo de un abanico de modelos comerciales en el mercado de bienes raíces, los agentes y los corredores ofrecen una gran variedad de representaciones de clientes. Las viejas reglas no siempre se aplican y eso significa que, a veces, los agentes intentan compensar una menor comisión por vender o comprar al pedirle también su comisión a la otra parte.
La presión que ejercen los agentes en los clientes para que acepten la doble representación es un problema cada vez mayor y la Oficina de Asesoría General en Nueva York se ocupó de este recientemente. El aviso del departamento recomienda tanto a los compradores como a los vendedores resistir la presión de los agentes para comprometer el “deber de lealtad”.
La oficina de asesoramiento para consumidores del departamento advierte que una vez que aceptas la doble representación, debes suponer que todo lo que le digas al agente se le repetirá a la otra parte. Pierdes confidencialidad y el derecho de insistir para que el agente negocie un acuerdo que sea beneficioso para ti, porque el agente también está negociando un acuerdo que sea bueno para la otra parte.
En qué caso la doble representación podría no ser un problema
Si ya conoces a la otra parte, digamos, por ejemplo, que le vas a comprar una casa a un vecino de toda la vida, podrías sentir que no necesitas un agente que esté de tu lado en forma exclusiva. Es posible que la doble representación no conlleve un gran conflicto de intereses. Una solicitud de doble representación también es una oportunidad de negociar la comisión del agente, en especial, si el agente pide quedarse con las dos partes de la comisión total tradicional del 6%.
Averigua si estás tratando con una doble representación
El mejor momento para hablar de la doble representación es antes de que el agente la mencione. Investiga sobre el tema y decide si estás totalmente abierto a esa opción y en qué circunstancias. Habla con otros vendedores recientes para conocer cómo manejaron las solicitudes de doble representación.
Además, consulta con la junta de certificación de tu estado para ver si un cliente anterior presentó una queja contra algún agente por doble representación para poder evitar a esos agentes y sus corredores.
Cuando se trata de comprar una casa, siempre debes consultar a tu agente inmobiliario primero para asegurarte de conocer qué intereses representa.
Naturalmente, hay otras cosas que deberías considerar a la hora de comprar una casa. Lee estos consejos para quienes compran una casa por primera vez para obtener más información sobre el proceso de compra de una casa.