Arrendamientos de tierras de cultivo: lo que necesitas saber

Un apretón de manos sella el trato. Eso ha sido cierto para los arrendamientos de tierras de cultivo durante generaciones. Pero el mercado está cambiando. Lo mismo sucede con la necesidad de hacer ese trato por escrito.

La creciente competencia y los altos costos hacen que sea importante firmar un contrato de arrendamiento por escrito que detalle las responsabilidades del propietario y arrendatario de las tierras. Hacerlo hace más que solo documentar los dólares y centavos de un contrato de arrendamiento de tierras de cultivo. Consolida una relación sólida entre ambas partes. Y eso tiene beneficios a largo plazo para la productividad de la tierra.

Definición de un contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento de granja por escrito es un contrato que transfiere a un arrendatario el derecho de usar una propiedad para un propósito específico en un plazo definido. Incluye detalles clave tanto para el propietario como para el arrendatario de la tierra. Los arrendamientos de tierras de cultivo se renuevan al mismo tiempo cada año. En el Medio Oeste, generalmente ocurre en el otoño y se extiende durante la temporada de cultivo del año siguiente.

Por qué un contrato de arrendamiento es importante para el arrendatario

Un contrato de arrendamiento escrito y firmado es como una póliza de seguro para tierras de cultivo por un plazo específico. Permite la planificación anual de rotación de cultivos, pero también facilita el pensamiento a largo plazo que puede influir positivamente en la productividad de una granja. Con un contrato de arrendamiento a largo plazo a su disposición, el arrendatario tiene la seguridad de que puede cosechar las recompensas de una inversión compartida para hacer mejoras. Cosas como instalar baldosas de drenaje y agregar nueva tecnología ayudan a mejorar la salud del suelo a largo plazo y la posible productividad de los cultivos.

Sin un contrato de arrendamiento por escrito, es mucho más difícil para un arrendatario incurrir en esos costos. Pero con un contrato de arrendamiento de varios años, el arrendatario tiene la seguridad de que trabajará en esa tierra en el futuro. Eso facilita justificar mejoras con el tiempo, especialmente cuando el propietario comparte esos costos.

Cómo un contrato de arrendamiento por escrito beneficia al propietario

El propietario de las tierras de cultivo obtiene beneficios similares de un contrato de arrendamiento de granja por escrito a largo plazo. Dicho acuerdo le permite al propietario trabajar con su arrendatario para hacer mejoras con el tiempo. Esto, en última instancia, mantiene o mejora la productividad de la tierra, lo que la hace más valiosa a largo plazo.

Un contrato de arrendamiento por escrito también ayuda a manejar el riesgo para el propietario. El documento normalmente detalla responsabilidades específicas, como el mantenimiento de la tierra y cualquier exposición a operaciones agrícolas normales, como accidentes o lesiones. La transferencia de riesgos contractuales es una función fundamental de un contrato de arrendamiento de granja por escrito. Por lo general, el arrendatario es responsable de las responsabilidades operativas durante el plazo establecido en el contrato de arrendamiento. Identificar y contabilizar estas variables por escrito es clave para gestionar el riesgo para ambas partes y tu representante legal debe revisarlas.

Qué incluir en un contrato de arrendamiento de tierras de cultivo

La duración y el precio pagados por el arrendatario son fundamentales para cada arrendamiento. También incluye lo siguiente:

• Estructura de arrendamiento. Históricamente, el alquiler en efectivo ha sido el acuerdo más común, especialmente con los propietarios de tierras ausentes. La participación en los cultivos es otro tipo que es popular entre los propietarios de tierras, como los agricultores jubilados, que quieren seguir más comprometidos en la toma de decisiones sobre cosas como cultivos plantados, gestión agronómica y mejoras a largo plazo, como la instalación de baldosas de drenaje. Cada tipo de arrendamiento tiene ventajas y desventajas que deben tenerse en cuenta al determinar la estructura adecuada para ti.
• Términos completos. Es importante no solo detallar la fecha específica de finalización del contrato de arrendamiento, sino también cómo se producirá esa finalización, ya sea debido a que el contrato alcanzó el vencimiento o a que una de las partes no cumplió con sus obligaciones. Muchos arrendamientos incluyen cláusulas que abordan específicamente cuándo y cómo se puede cancelar un arrendamiento y las circunstancias que causan la cancelación.
• Uso de la tierra. La mayoría de los arrendamientos de fincas se firman para la producción de cultivos. Pero hay otros usos de la tierra que deben detallarse cuando sea relevante. Considera tener en cuenta cosas como el pastoreo de ganado, la caza y la generación de energía, que puede ser eólica, solar o con petróleo o gas natural, al redactar un contrato de arrendamiento de tierra si estas son posibles opciones de uso futuro de la tierra.

Tarifas de arrendamiento de tierras de cultivo

Las tarifas de alquiler de tierras de cultivo varían de una región a otra, e incluso de un condado a otro, según la oferta y la demanda de tierras de cultivo. Las tarifas también pueden variar según el tipo de cultivo que se propone en la tierra. Por lo general, la tierra que se usa para cultivos de alto valor puede exigir una tarifa de alquiler más alta que la tierra para cultivos o pastizales básicos. Pero hay otras consideraciones cuando se trata de tarifas de alquiler, entre ellas, las siguientes:

• Calidad del suelo. Las características de la humedad y el drenaje del suelo, la pendiente, los nutrientes y la capacidad de retención de agua influirán en la productividad de la tierra.
• Tamaño y forma del campo. Un campo perfectamente simétrico con fácil acceso será más fácil de cultivar en comparación con una tierra de forma irregular, cerca de un lecho de arroyo o en una ladera. Del mismo modo, los campos más grandes son más deseables que los campos más pequeños escondidos en varios lugares.
• Condiciones del campo. Los campos que han sido bien mantenidos y cultivados de manera consistente, que tienen medidas de control de erosión implementadas o buena fertilidad generarán tarifas de alquiler más altas en comparación con los campos mal mantenidos con problemas de malezas, arbustos o árboles en los campos.
• Ubicación. Los campos que están cerca de la granja del inquilino, cerca de elevadores de granos, en rutas muy transitadas son más deseables que terrenos a varias millas de distancia que requieren mover equipos largas distancias.
• Agua e infraestructura. La tierra que tiene acceso al agua (para riego o ganado) o edificios, como cobertizos o almacenamiento de granos, es más deseable que la tierra que carece de estos servicios.

Recursos y mejores prácticas de arrendamiento de tierras de cultivo

A medida que estructuras tu próximo contrato de arrendamiento de granja, recuerda que no hay dos granjas exactamente iguales. Es una buena práctica tener en cuenta todas las variables específicas que podrían influir en las responsabilidades de cada arrendamiento, tanto para el propietario como para el arrendatario, antes de firmar. Consulta con el equipo de asesores confiables de tu granja para elaborar tu próximo contrato de arrendamiento de granja. Eso incluye a tu prestamista, contador, abogado y proveedor de seguros.

Consulta con el sistema de extensión universitaria de tu estado para obtener información sobre las disposiciones de arrendamiento y las mejores prácticas específicas para tu estado. Muchos sistemas de extensión universitaria con subvenciones para la tierra también tienen especialistas que pueden ayudar a elaborar un contrato integral de arrendamiento de tierras para tu granja, como los siguientes:

• Extensión y difusión de la Universidad Estatal de Iowa: Cómo mejorar tu contrato de arrendamiento de granja
• Extensión de la Universidad de Wisconsin-Madison: Ejemplo de arrendamiento de tierras de cultivo en efectivo de Wisconsin
• Extensión de la Universidad de Minnesota: Contratos flexibles de alquiler de tierras

Un arrendamiento de tierras de cultivo bien diseñado y planificado puede ayudar a garantizar la productividad de las tierras de cultivo en el futuro. Y es una excelente manera de forjar relaciones sólidas entre propietarios de tierras y arrendatarios con el tiempo. Consulta con los asesores confiables de tu granja para asegurarte de que tu próximo arrendamiento de granja sea gratificante, financieramente y de otro modo, para todas las partes involucradas.