Fianzas contractuales y de construcción: Qué son y cómo funcionan

Los proyectos de construcción de cualquier tamaño pueden ser esfuerzos riesgosos. Los seguros de caución para la construcción ofrecen la herramienta de prevención de riesgos más integral disponible para proteger los proyectos de construcción contra incumplimientos y garantizar que se cumplan las obligaciones contractuales.

¿Qué es una fianza de construcción?

Las fianzas de construcción, también conocidas como fianzas contractuales, ofrecen a los propietarios de proyectos una garantía de que los contratistas cumplirán con el contrato de construcción. Las fianzas de construcción cubren la calidad del trabajo realizado, así como el pago de proveedores de materiales, subcontratistas específicos y otros trabajadores.

Las fianzas de construcción involucran a tres partes.

• El propietario del proyecto se conoce como el beneficiario. 
• El contratista es conocido como el tomador.
• La compañía de caución, o caución, es el garante de la garantía de fianza (bonos) subyacente.

¿Cómo funciona una fianza de construcción?

Los contratistas deben asegurar y presentar fianzas de construcción antes de licitar o realizar trabajos en un proyecto de construcción para proyectos de obras públicas o que financia el gobierno. Además, los contratistas generales también pueden exigir a los subcontratistas que proporcionen fianzas. Los propietarios privados también pueden exigir fianzas para garantizar la ejecución de contratos privados de construcción, suministro y servicio. El beneficio para el público es obvio ya que los fondos de los contribuyentes, protegidos a través de fianzas de ejecución y pago, ofrecen proyectos de infraestructura pública desde escuelas hasta calles y puentes que construyen comunidades y apoyan las economías.

Hay diferentes tipos de fianzas contractuales disponibles para satisfacer las necesidades únicas de una variedad de proyectos. La mayoría de las fianzas contractuales protegen al propietario del proyecto en caso de que el tomador no realice el trabajo descrito en el contrato, no pague la mano de obra o los materiales, demore la finalización, proporcione mano de obra defectuosa o no cumpla con las leyes y otras normas.

Si el contratista no cumple con su parte del acuerdo, el contratista y la caución son financieramente responsables.

La Surety and Fidelity Association of America encargó un estudio de Ernst and Young que determinó que los proyectos de construcción protegidos por seguros de caución tienen tasas de incumplimiento más bajas por parte de los contratistas, costos de finalización más bajos en caso de incumplimiento y se terminan más rápido que los proyectos que no están afianzados. El valor general de los seguros de caución cubre más que el costo de una cartera estándar de proyectos de construcción.¹

Cronograma de fianzas para la construcción

El proceso de evaluación de riesgos de fianzas implica una revisión exhaustiva de las calificaciones del contratista para garantizar que tenga la experiencia, el carácter, la calidad del crédito, la capacidad y los recursos para completar el trabajo descrito en el contrato.

Las compañías de caución también completan una revisión exhaustiva de los estados financieros del contratista. Esto incluye la evaluación de estados financieros y declaraciones de impuestos sobre la renta. Completar el proceso de evaluación de un contratista puede llevar mucho tiempo, por lo que es mejor planificar con anticipación para estar listo para la primera fianza de licitación.

Los términos y la duración de las fianzas contractuales varían según el idioma del contrato, por lo que es importante trabajar con un profesional de caución para asegurarte de comprender el alcance y la duración de la cobertura de una fianza individual vigente. Las fianzas de este tipo no pueden cancelarse, más bien el propietario las libera cuando el trabajo está completamente terminado y se paga a los proveedores de mano de obra y materiales.

Tipos de fianzas de construcción

Hay diferentes fianzas de construcción disponibles para una variedad de proyectos.² Algunos de los más comunes incluyen los siguientes:

• Fianzas de licitación, que garantizan que un contratista realizará el trabajo al precio acordado si se le adjudica el contrato.
• Fianzas de ejecución, que garantizan que el contratista realizará el trabajo de acuerdo con el contrato.
• Fianzas de pago, que garantizan que el contratista pagará la mano de obra y los materiales relacionados con el contrato.
• Fianzas de mantenimiento, o bonos de garantía, que protegen a los propietarios de proyectos durante un período definido en caso de materiales o mano de obra defectuosos en el proyecto de construcción.

¿Quién paga una fianza de construcción?

Por lo general, el contratista, o tomador, es responsable de asegurar y pagar la fianza de construcción. El costo de la evaluación de riesgos y el establecimiento de una línea de fianza de apoyo para un contratista está cubierto por la aseguradora de caución. Si el tomador nunca necesita una fianza final, los costos incurridos por la caución no se recuperan.

Cómo obtener una fianza de construcción

A menudo, los plazos de las licitaciones pueden presionar a un contratista para que recopile estimaciones de mano de obra y materiales, determine la capacidad y, lo que es más importante, obtenga una fianza de licitación. Esto destaca la importancia de precalificar para una línea de garantía antes de necesitar una licitación o una fianza final para un proyecto de construcción, o un contrato de suministro o servicio.

Si bien cada caución es diferente, el proceso de verificación insuficiente generalmente implica la revisión del crédito comercial y personal, la información financiera y la experiencia, lo que lleva tiempo.

Para líneas de crédito de garantía más pequeñas, las aseguradoras suelen considerar solo el crédito personal, para que el proceso pueda acelerarse. Por lo general, se requiere una indemnización personal y comercial, lo que significa que el solicitante puede prendar activos personales y comerciales junto con otros términos para calificar. A menudo, la indemnización debe obtenerse antes de que se pueda entregar una fianza.

El contratista debe revisar los requisitos de la licitación para determinar qué tipo de fianza es necesaria. Se puede requerir una fianza de licitación por un monto fijo o por un porcentaje del monto de la licitación. Si el contratista no celebra el contrato final a precio de licitación, esto puede resultar en un reclamo de fianza de licitación.

Si el contratista ofrece la licitación más baja aceptable, una fianza de ejecución garantiza el contrato de construcción. Una vez que se completa el trabajo, a veces el contratista también puede necesitar asegurar una fianza de mantenimiento para proteger al propietario del proyecto en caso de que haya un problema con la calidad de la mano de obra y los materiales una vez finalizada la construcción.

Al trabajar con un profesional de caución para asegurar una fianza de construcción, tendrás un asesor confiable para confirmar que estás asegurando las fianzas adecuadas para las necesidades específicas de un proyecto.

Las fianzas de construcción ofrecen protección financiera a los propietarios de proyectos durante todo el proyecto, desde la licitación hasta la construcción y más allá. Los profesionales de caución experimentados pueden guiar a los contratistas a través del proceso de fianza para garantizar la protección que necesitan para cumplir con los requisitos del trabajo y ayudar a garantizar que el proyecto sea un éxito.

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