El ABC de la remodelación de casas para la reventa: 6 consejos para remodelar una casa para la reventa

En la televisión parece fácil el proceso de comprar una casa, remodelarla y revenderla. Simplemente compras una casa, la reparas y renuevas antes de revenderla y obtener una ganancia. Pero la realidad es un poco más complicada. Los siguientes son consejos de seis expertos en este tipo de inversión que te pueden ayudar a empezar.

1. Arma un equipo

Antes de comenzar, arma un equipo confiable de profesionales para garantizar la calidad y la seguridad. Esto incluye a inspectores, constructores, contratistas, plomeros, electricistas y otros rubros. “Entrevista a los contratistas con los que quizá trabajarías”, aconseja Evan Harris, cofundador de financiera SD Equity Partners. (Las financieras son prestamistas de capital alternativos a los bancos, y por lo general se especializan en remodelaciones de propiedades para reventa). “Diles que tienes pensado ingresar a la industria. Pueden orientarte en la dirección correcta y ayudarte a conocer a otras personas de la industria”.

2. Conoce tu mercado

La antigua frase de que las tres cosas más importantes en bienes raíces son la ubicación, la ubicación y la ubicación es igual de real en el caso de quienes invierten en remodelar casas para revenderlas. “No importa lo bonito que es el piso o los mostradores nuevos, si la casa está en un lugar terrible, no la comprará nadie”, advierte Eric Workman, vicepresidente de marketing en la financiera Renovo Financial. “Elige una casa que esté en un buen distrito escolar, con acceso a medios de transporte y buenas vías de acceso a lugares de trabajo para atraer a más posibles compradores”.

Si bien comprar la peor casa en el mejor vecindario puede ser tentador, quienes recurren a la opción de remodelar para revender en particular deben evitar las casas que necesitan reparaciones estructurales importantes. Reemplazar un techo o reparar cimientos “cuesta más dinero que algo como reemplazar gabinetes, y puede demorar los proyectos si surgen problemas con los permisos o los contratistas”, dice Workman.

Antes de recurrir al préstamo de un financista, conoce tu mercado y sus expectativas. Tu operación de compra, remodelación y reventa debe coincidir con el estilo y los acabados de las casas de la competencia en el área, sin excederse con las mejoras.

3. Comisiones

Para encontrar buenas casas que sirvan para remodelar, ofrece comisiones a especialistas en bienes raíces y otros buscadores de casas que encuentren una casa que puedas comprar. “Esto te ayuda a encontrar propiedades para remodelar que quizá no sean tan fáciles de encontrar en Internet. También es una gran forma de tender redes con otros en la industria de la vivienda y ayuda a crearte una reputación como ganador”, dice Harris.

“Una buena comisión puede variar de $250 a $1,000 o más, según el valor de la propiedad”, añade Harris. La comisión se basa en la ganancia que esperas obtener una vez que remodelas y revendes la propiedad. Como alternativa, los buscadores de casas pueden compartir un porcentaje de lo que ganes después de revender la casa. “Por lo general este monto es de entre 5 y 10%, lo que podría representar desde $1,000 hasta más de $3,000. Normalmente se paga seis meses después de encontrar la casa”. La demora te da tiempo para la compra inicial, para negociar con la financiera, para la venta y el cierre.

4. Financiamiento

Cuando uno compra una casa para poner en valor y revender, los términos de pago varían según el vendedor y la situación. En las ventas de casas en ejecución hipotecaria por lo general se espera el pago en efectivo. A veces los vendedores están dispuestos a esperar la aprobación de un préstamo tradicional. Sin embargo, existen alternativas a las hipotecas tradicionales de 15 o 30 años.

Las opciones de financiamiento incluyen:

• El vendedor, que oficia de banco y financia el préstamo en lo que se conoce como financiación de traspaso
• Una línea de crédito sobre el capital propio, si tienes capital en bienes con valor
• Bancos tradicionales para préstamos que excedan los 90 días
• Los prestamistas privados o de préstamos blandos, que ofrecen capital rápidamente con la propiedad remodelada como garantía
• Familiares y amigos

“Los préstamos privados y blandos pueden ayudarte a financiar todo el proceso de renovación, incluidos los costos de cierre”, dice Harris. Por lo general, un prestamista blando te presta el 80% del valor de reventa esperado para la propiedad, aunque algunos financian hasta el 100% de ese valor futuro, llamado relación préstamo a valor, explica.

Los familiares y amigos debería ser tu último recurso para acceder a los fondos. “Las remodelaciones para reventa nunca salen como uno espera, y los problemas de dinero pueden arruinar relaciones valiosas”, destaca Harris.

Antes de que un prestamista hipotecario complete tu préstamo, seguramente te solicitará un comprobante del seguro de vivienda. En la mayoría de los casos, debes presentarlo antes del cierre de la compra, aunque nadie vaya a ocupar la casa durante el período de remodelación.

5. Procura que los términos figuren por escrito

Antes de trabajar con alguien, aunque sean familiares o amigos o algún otro tercero, firma un contrato escrito vinculante que establezca claramente los términos de la relación, en lenguaje llano. Por ejemplo, para los buscadores, un contrato debería especificar la comisión no solo si el negocio sale como debe, sino también en caso de que pierdas dinero o que la casa no se venda por varios meses. Esto es particularmente importante si participan familiares o amigos en alguna parte del proceso.

Especialmente con los familiares y amigos es importante tener un acuerdo en el que se detallan la relación comercial, las ganancias esperadas, las contingencias y su participación en el proceso de compra, remodelación y reventa. Por ejemplo, todos necesitan tener claro que el hecho de que porque tus familiares o amigos te prestan el dinero no significa que pueden tener control sobre la operación. También es importante que sepan qué pasa si la operación de remodelación y reventa termina en pérdida.

6. Plazos

“El tiempo es tu enemigo”, dice Harris. Los emprendedores exitosos son los que logran comprar, remodelar y revender casas lo más rápido posible para minimizar el tiempo que tienen el dinero inmóvil en una propiedad.

“La situación perfecta es que una casa se venda dentro de los 30 días de publicada, al precio de venta”, dice Workman. “Si la casa permanece sin venta durante más de 90 días, puede terminar vendida a un precio que apenas cubre los costos o a pérdida”. Por lo general, se puede evitar una venta lenta al elegir una propiedad en el vecindario correcto e inspeccionar la propiedad antes del cierre.

“Si tienes una oferta razonable no intentes resistirte en espera de una mejor”, aconseja Harris. El objetivo es obtener una ganancia. “En el mundo de la compra, remodelación y reventa de casas, lo recomendable es que el proceso sea recibir la oferta, aceptarla y pasar al proyecto que sigue”, destaca.

Después de comprar, remodelar y revender, agradece a tu equipo y diles que tienes pensado volver a llamarlos. Las operaciones exitosas de compra, remodelación y reventa de casas dependen de un equipo que esté bien coordinado, y contar con profesionales que se hagan cargo de tus proyectos rápidamente es sumamente valioso.